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别把房地产当夜壶   

2015-11-19 09:30:57|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房产是资本品不是夜壶

 

 

房地产库存之严峻,惊动了党中央。那些“帅得惊动了党中央”听多了的同学别“切”了,这一次是真的,不是修辞。

20151110日,最高领导人习近平主持中央财经领导小组第十一次会议,提出“要化解房地产库存,促进房地产业持续发展”。1111日,总理李克强主持的国务院常务会议,提出“以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费”。1110日至11日,中央财经领导小组办公室调研组在杭州召开部分省市经济形势座谈会,中央财办主任刘鹤再提“化解房地产库存,促进房地产业持续发展”。

今年以来,为了给房产去库存,中央部委已操碎了心。327日,国土部与住建部联合发文,提出住房供应明显偏多的市、县,或在建住宅用地规模过大的市、县,应减少住宅用地供应量直至暂停计划供应。330日,央行、住建部与银监会联合发文,把二套住房首付比例降至四成。同一日,财政部与国税总局联合发文,宣布买满2年的住房转让,免征营业税。这一轮政策松动给一些城市带来了一波行情,深圳是个中翘楚。

此外,今年央行五次降息,降融资成本、保资产价格的意图明显。

李克强在今年的政府工作报告中提出:一些存量房转为公租房和安置房。如果对棚改项目,今后改为以货币化安置为主,可望消化一部分房地产库存。

这次提出的“以加快户籍制度改革带动住房消费”,被普遍解读为买房送户口,令人想起了上海与广州当年买房送蓝印户口的政策。但时代不一样了,有些城市限制落户大家也想去,有些城市白送户口也没人来。现在一线城市还在搞限购,没有本地户口的还得苦攒买房资格,想这些城市买房还赚户口是想多了。送小县城的户口你稀罕吗?

为了让房地产行业良性发展,除了考虑具体政策应对之外,我们有必要反思政府与市场的边界应在哪里。过去,迫于民粹压力,2003-2013年间,政府对房地产十年九调,结果越调越涨。当市场上行的时候,调控反倒成了负薪救火。更大的后患是对市场规则的破坏,直到今天,种种非市场、反市场的行政调控措施还没有完全退出。

2013年,在谈到宏观经济与房地产之间的关系时,任志强戏称房地产一直成为夜壶,需要的话拿出来,不需要的话放到床底下。

现在,房地产整体下行,但一线与非一线城市分化明显,理应铭记过去的两个教训:房地产调控,不要低估市场的威力,不要高估政府的能力,顺应市场的方向才能事半功倍;要化解房地产库存,修复被破坏被弯曲的市场规则才是第一位和最重要的。

房地产是什么?当然不是夜壶。商品住房当然是商品,但不是消费品,而是资本品。在媒体界,一直有一股非理性的民粹情绪,认为“应消除住房的投资属性”“让住房回归居住本质”“限制住房投资,打击住房投机”,仿佛让政府看得见的手摸过一道,房子就神奇地变成了消费品。市面上一种“自住型商品房”,仿佛加上“自住”,房子就没有投资属性了。

其实,不管买房是用来自住,还是用来投资投机,都不能改变买的房子是资本品这一事实。你在一个城市买房,让你便利获得该城市的就业机会与商业机会,让你便利获得该城市及房子周边教育、医疗、生活、娱乐与交通等服务的机会,这才是真正买到的东西,早知道你会说“租房也能做到”,这一部分的价值就表现为未来房租的折现值。另外,你还买了该城市及房子周边的看涨期权,表明你看好这个城市与房子周边的未来发展,房价中高于未来房租折现值的部分就是这个期权的价格。

事实上,住房已经成为大部分城市家庭最重要的资产/资本品,已经成为大部分城市家庭最主要的财富储藏手段。如果理解了这一点,那么就不难理解种种对住房投资投机打击的政策都是有害无益的。

为了抑制对住房的投资投机,现行政策对二手房交易征收向买卖双方很高的税费,名目繁多,包括但不限于:契税、个人所得税、营业税、土地增值税与印花税等,综合税率最高可达成交额的百分之十几。有人认为这样才好,大家就去买税率较低的一手房,刚好去库存。

做一个思想实验:对二手房交易的卖家征收100%的税,你一卖房就相当于把房子送给国家,那你显然就不会卖了,不能转卖的房子,还有人会买吗?一手房市场也就萎缩了。同样的道理,如果政府对二级市场股票交易征收很高的税,难道股民会拿钱去打新吗?如果法律规定不能离婚,那结婚率一定很低。

所以,对资本品来说,把二级市场的交易费用降低到微不足道的地步,可以提高资本品的流动性,这样就会吸引更多的人入场来投资投机。

如果把二手房与一手房交易都只收一个1%-2%契税,那住房的流动性会大大增加,这就会激励投资者进入市场。一手房与二手房的交易活跃性都会大大提高,成交总额(税基)会大很多,政府最终收到的税即使下降也会下降有限,但由于土地出让金收益增加了,从更繁荣的经济中抽得的税也增加了,政府收入才不会下降呢。这才是房产去库存的妙手。

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