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房产税,凭啥税   

2013-08-09 00:13:07|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房产税是传说中的狼。喊“狼来了”有多少次了?但这一次似乎狼真要来了。“杭州房产税征收试点方案”在正式下发前最后一刻被叫停,不是上面觉得不妥,而是认为杭州“与人乐乐”才好。杭州方案,划定人均60平方米的免征面积,以家庭为单位计征。普通与非普通住宅的税率,分别为交易价格的0.4%与0.8%。

许多人认为,这不过是一个增量征收的试点,对大部分市民没有什么影响。不过,按照中国逻辑,试点增收了,全面征收还会远吗?增量征收了,存量征收还会远吗?不关心行吗?关心房产税,就是关心自己的钱袋子。

问一个天真的问题:中国目前有没有征收针对一般家庭的房产税?没有吧?1986年国务院出过一个《房产税暂行条例》,“个人所有非营业用的房产”不在征收之列。但如果我们不囿于名义看实质呢?房产税,或称物业税、财产税和不动产税,均为Property Tax的对译,是对地或房地确定一个市场价值,通常为最后一次交易价格或当前评估价格;政府再从中强制抽取一部分价值,通常为市场价值的一定比例。以此观之,答案是有。

其一,我们买入的商品住房,付出房价的30%-50%为土地出让金(“楼面地价”)。这本质上我们为了获得土地70年使用权而一次性缴纳的地租,收租者地方政府。政府强制垄断了土地一级市场的供给,其出让土地的逻辑是垄断租金最大化:出让土地单价超高但量太少,或出让土地太多令单价高不起来,总地租收入都达不到最高,地方政府是一个觅价者。政府的收入,税也;政府的地租收入,房产税也,且已应收尽收了。

其二,我们买房签约,要缴交易价格3%的“契税”。契税是说,政府提供合同备案等服务要收取费用,但不论房子总价高低,这个服务成本是一样的吧。如果每宗合同收取几十元的定额,那是名至实归的契税。如果按房价的一定比例收取,那实质上就是一次性征收的房产税!此外,你卖房,要缴交易价格1%的“个人所得税”,证未满五年者还要缴交易价格5.6%的“营业税”,也都是一次性征收的房产税。

或有人说,上述的土地出让金及契税个税营业税,政府一次性收取,国外的房产税不都是每年收取吗?其实,如果地方政府愿意,土地出让金完全可以每年收取。一套房子100万,政府现在一次性收取你30万-50万地租,假定市场利率5%,政府也可以每年收取你1.5万-2.5万。如果一个商品房你买了立即又原价卖出,你就得承担税率为9.6%的一次性房产税。假定市场利率为5%,这与每年缴纳税率为0.48%的房产税是等价的。在这个意义上,那些频繁买入卖出的投资投机者,已经受到房产税的惩罚了,杭州方案是试图给这些人多加一道惩罚吗?

或有人说,即便如此,政府再复征一个每年征收的房产税就不可以了吗?也不是不可以,但即使不考虑合法性,也得追问个合理性吧?请问征收目的是什么?

为了打击投资投机者?对非自住房增值部分征收税率为100%的房产税,应能达到目的。不过,投资投机者销声匿迹,意味着房租大涨,对未买房的屌丝未必是什么好消息。北京住房限购效果即与此类似。

为了降低房价?对所有住房每年征收交易价格5%的房产税,房价一定大跌,甚至有人会哭着把房子送给你。但这样的降房价有意义吗?降的不过是不含房产税的房价,你获取与持有房产的全部成本(房价+房产税)必定是增加了的。苹果不征税十元一斤。如果每斤征十元的税,在税由买方支付的情况下,变成了五元一斤,你喜欢这样的降价吗?指望加税以降低获取商品的成本,是南辕北辙。

复征房产税,唯一靠谱的目的是为了增加财政收入,但鉴于地方政府是本地唯一的地主,理论上已经通过土地出让金将垄断租金最大化了,应收尽收了。如果复征房产税,使之成为地方主要税种,一是政府或有不讲信用之咎责;二是虽然存量房产不长脚、走不掉,但对增量房产的房产税与垄断地租收入会此涨彼消,能出GDP的增量房产必定萎缩,这是地方对房产税不太热心的内在逻辑。不过,到了地卖不动的那一天,地方政府的态度可能会改变。

到那时,复征房产税或不可避免,但也得设定基本前提。一是不能恶化收入分配结构。2012年中国全口径财政收入占GDP比重为35.58%,宏观税负已然很高,不能再往居民口袋里掏钱了。如果能进行税制改革,消除繁多的税收名目、简化税制、降低税率,最好全国能实行税率不高于20%的单一税(Flat Tax),那复征房产税使之成为地方政府主要收入来源,作为向本地居民提供公共服务的对价,相信反对的声音一定会小很多。

二是必须要有民意机构的授权。《立法法》规定:“基本经济制度以及财政、税收、海关、金融和外贸的基本制度”必须制定法律。只有全国人大立法,才能让复征房产税这样大的税种避免让“部门立法”牵着鼻子走。房产税是狼,不关进笼子怎么行?

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